熊猫体育APP - 9月居民贷款骤降，房价危局愈加严峻

在本周刚刚发布的最新金融数据中，我在万得终端上注意到一个令人震惊的现象——9月份居民新增贷款竟然为零。在仔细查阅央行的原始文件后，确认这一数据确实准确无误。若是如此，那么2023年9月将成为近二十年来，除了年末之外，首次在季末时出现零或负增长的情况。季末归零究竟意味着什么？这反映了数据的极端敏感性。对我们这些长期关注居民新增贷款的投资者来说，季末的贷款数据往往是最高的（例如，9月作为第三季度的末尾），而季初通常是最低的（如7月作为第三季度的开始）。因此，居民新增贷款转为负值，通常是季初之后，其余月份能维持正值的情况。在这一季度的三个月中，贷款数据分别为7月-4603亿，8月-2029亿，9月则为0。而在前一个季度的贷款数据显示，4月-7869亿，5月-1412亿，6月则为2646亿（季末维持正值）。那么，究竟这意味着什么？

老读者或许对此已有所了解，正如我们过去多次引用的图表所示：居民新增贷款与房价走势之间的关系图。2016年居民贷款激增，房价因此翻倍；而2022年居民贷款锐减，房价则因缺乏资金支撑而下跌。让我们更深入地探讨这个现象：新手投资者往往认为成交量是房价波动的决定因素，认为随着高成交量的持续，房价必然会随之上涨。然而，这一逻辑是片面的。只有那些在房地产市场深耕多年的资深投资者才明白，房价的波动是成交量与贷款结构双重作用的结果。

我们可以通过一个简单的例子来理解这一点：假设某位买家拥有100万元的存款。他既可以选择购买100万元的房产，也可以选择购买300万元的房子，这样他需要贷款200万元。在我们的货币体系中，贷款实际上是创造了新的货币。因此，这200万元原本不在他的购买力范围内，但由于贷款的增加，便提升了他的购买能力，进而推动了房价上涨。房价的上升，并非完全由货币贬值引发，而是居民新增贷款的增加直接导致的。 熊猫体育APP

基于这一贷款趋势，我们在2023年已经发表了十几篇相关讨论，反复提示大家要谨慎对待房地产市场，并在年初开始减少在京沪的房产投资，提醒大家不要被“货币贬值导致房价上涨”的错误观念所迷惑。继续以之前的例子为例，当买家以100万元的首付、200万元的贷款购买一套300万元的房子时，贷款就增加了200万元。此时，卖家的选择至关重要。如果卖家拿着房款继续通过贷款购买新房，居民新增贷款便会持续上升，新的市场买入力量（即新增贷款）也会相应增多，数据显示便会显示出持续的贷款增长。

然而，如果卖家在收到款项后，偿还了220万元的贷款，而不选择再购置新房，则这将造成新增贷款的净减少，表现为负值（例如-20万元）。在这种情况下，卖家的220万元贷款转变为买家的200万元贷款，而卖家的首付部分在交易后仅剩80万元（其中20万元用于偿还贷款，而在货币体系中，偿还贷款则意味着债务与现金的双重消失）。这种情况可以被称作卖家对买家的债务转嫁，或卖家的去杠杆化。同时，我们可以看到，当房产交易伴随着居民新增贷款的增加时，市场上的现金量将随之增加（房地产如同印钞机）；而当贷款减少，市场上的现金量则会相应减少（房地产则成了碎钞机），这就导致了置换链条的断裂。

因此，当下京沪房地产市场出现了低总价房源成交量竞争激烈的状况，并已经显示出企稳迹象，但高总价房屋的价格依然在持续下滑。这也是数据所反映的真实内涵：高成交量的企稳与贷款结构的负增长共同作用，塑造了当下房价的现状。 熊猫体育APP

如果我们单独观察9月的贷款数据，可以发现，虽然成交量有回暖迹象（对低总价房屋有利），但是贷款结构依然没有好转的趋势，尤其是高总价房源依旧未见回暖的拐点，表明房地产市场整体仍未确认触底，需要继续关注后续数据，以便判断市场走向。

最后，在9月新增贷款首次归零的背景下，在9月底时政府决策层开始考虑推出贴息政策，实际上是用于提振贷款，预计这一政策将在10月的市场表现中发挥作用。贴息是否能够有效改变贷款结构，是否能够逆转9月的负增长，有待于在11月中旬央行的新数据发布时进行深入分析与判断，敬请期待！